2019房地产估价师理论方法章节知识点:第二章第
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2019房地产估价师理论方法章节知识点:第二章第
加入时间:2019-08-02 07:53

  对付出让扶植用地利用权,还要申明地盘利用刻日及起止日期、残剩刻日、续期的相关划定或商定,到期后对收回的修建物能否予以弥补等。

  (8)新旧水平:申明建成时间、设想利用年限、维护情况和完损情况等。建成时间最好申明完工日期;设想利用年限是指设想划定的修建物的布局或布局构件,在一般施工、一般利用和一般维护下不必要进行大修即可按其预约目标利用的时间。由此还可申明修建物的春秋和残剩寿命。

  ②申明是零丁所有仍是共有。共有是按份共有仍是配合共有及共有情面况。按份共有的各共有人份额。

  (1)外部根本设备:申明门路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通讯(如德律风、互联网、有线电视)、燃气、供热等设备的完整水平。

  (7)其他特殊环境:申明①地盘所有权或者地盘利用权能否不明白或者归属有争议。②地盘取到手续能否不齐备。③能否为姑且用地或违法占地。为姑且用地的,批如刻日是多长,能否已跨越了批如刻日。④能否被依法查封、采纳财富保全办法或者以其他情势制约。⑤能否未到达法令律例划定的让渡前提。⑥能否属于法令律例划定不得典质或不得作为出资的财富。⑦能否有拖欠扶植工程价款。⑧能否已依法通知通告列入征收、征用范畴。

  (1)修建规模:要按照修建物的利用性子申明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有修建面积、套内修建面积、利用面积、栖身面积、停业面积、可出租面积等。

  (4)规模:对付地盘,申明地盘面积。比方,估价对象地盘面积××平方米(公顷)。对付修建物,正常申明修建面积或者套内修建面积、利用面积、停业面积、可出租面积。比方,估价对象衡宇的修建面积××平方米。旅店——客房数或床位数,餐馆——可容纳用餐人数,影剧院——座位数,病院——床位数,泊车场——车位数。堆栈——体积。

  (3)与有关场合的距离:申明估价对象与其有关的次要场合的距离。比方,估价对象离市核心××公里,离火车站××公里,离机场××公里。

  (4)其他特殊环境:申明①衡宇所有权能否不明白或者归属有争议。②衡宇扶植手续能否不齐备。③能否为姑且修建或违法修建。为姑且修建的,核准的利用刻日多长,能否已跨越核准的利用刻日。④能否被依法查封、采纳财富保全办法或以其他情势制约。⑤能否未到达法令律例划定的让渡前提。⑥能否属于法令律例划定不得典质或不得作为出资的财富。⑦能否有拖欠扶植工程价款。⑧能否已依法通知通告列入征收、征用范畴。

  (4)临街情况:申明估价对象能否临街(路),临什么样的街(路),是若何临街(路)的。

  (9)其他:在建工程或期房,申明工程进度、估计完工日期、交付日期等。【例题】下列影响某套室第价钱的要素中,不属于实物要素的是()。

  (5)泥土:申明泥土能否受过污染,能否为垃圾填埋场、化工场旧址、盐碱地等。

  (5)朝向:申明估价对象修建物的正门或房间的窗户等正对着的标的目的,坡地从高到低的标的目的。比方,估价对象修建物坐北朝南(坐东朝西)。

  (3)地盘利用管制环境:申明是扶植用地仍是农用地、未操纵地。对付房地产开辟用地,次要申明规划前提,包罗:①地盘用处;②容积率或修建节制规模;③修建密度;④绿地率;⑤修建高度;⑥其他要求,比方配套扶植保障性住房、大众办事设备等要求。

  ①申明是扶植用地利用权仍是宅基地利用权、地盘承包运营权及其权力人。对付扶植用地利用权,申明是划拨扶植用地利用权,仍是出让扶植用地利用权、授权经修扶植用地利用权等。

  (5)出租或占用环境:申明有无出租或占用景象。对付已出租的,还要申明承租人、租赁刻日及起止日期、房钱程度等。

  (3)交通管制环境:申明受步行街、单行道、制约某些车辆通行、制约通行时间、制约行车速率等影响的环境。

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  (1)坐落:除了申明具体地址,还应附位置图。比方,估价对象位于××市××区××路(大街、大道)××号,具体位置见位置图。

  (2)收支可操纵的交通东西:申明左近颠末的大众汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量,达到公交站点(如大众汽车站、地铁站等)的距离,公接班次的疏密等。比方,左近有××路大众汽车颠末,距离大众汽车站约××米(步行约××分钟),均匀每隔10分钟有一辆大众汽车通过。

  ②申明衡宇所有权是零丁所有仍是共有、修建物区分所有权,是彻底产权仍是部门产权。对付共有的,申明是按份共有仍是配合共有及共有情面况。对付按份共有的,申明每个共有人享有的份额。

  (6)权属:地盘:国有地盘仍是团体地盘,地盘利用权是扶植用地利用权仍是宅基地利用权、地盘承包运营权及其权力人;对付扶植用地利用权,还要申明是划拨,仍是出让、租赁、作价出资或者入股、授权运营。对付衡宇所有权,次要申明衡宇所有权人。

  (2)人文情况:申明估价对象地点地域的声誉、住民特性(如职业、支出程度、文化水平、宗教崇奉)、治安情况(如犯法率)、相邻房地产的操纵情况(如用处)等。

  (6)楼层:当估价对象为某幢衡宇中的某层、某套时,申明其地点衡宇的总层数及其地点的楼层。比方,估价对象位于××层室第楼的地上××层(底层、顶层);××层大厦的地上××层;××层阛阓的地上(地下)××层。在申明估价对象地点楼层时,申明其地点衡宇的总层数是很需要的。估价成果不同大。

  (2)地盘外形:凡是用文字并附图来申明。每块地盘都是一个封锁多边形。申明地盘外形的图:宗地界址图、规划图、修建总平面图等。

  (2)出租或占用环境:申明有无出租、占用景象。对付已出租的,申明承租人、租赁刻日及起止日期、房钱程度等。

  (2)方位:申明估价对象在某个较大区域(如地点都会)中的标的目的和位置,以及在某个较小区域(如地点室第小区、十字路口)中的标的目的和位置。比方,估价对象位于××市××部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部),××路口××角(东北角、东南角、西南角、西北角),××路(大街、大道)××侧(东侧、西侧,南侧、北侧)。

  (5)其他。比方物业办理环境,包罗物业办事费尺度、物业办事企业资信、办理规约内容等。由于完美的物业办理是连结及提高房地产价值的一个主要要素。

  (3)设备设施:申明给水、排水、采暖、透风与空调、燃气、电梯、电气等设备设施的设置装备安排环境(有或无)及机能。

  (3)地形、地势:平地仍是坡地,与相邻地盘、门路的凹凸关系,天然排水情况,被洪水覆没的可能性等。

  (2)修建布局:是指修建物中由承重构件(根本、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)构成的系统。

  (1)地盘面积:单元:平方米(m2),公顷(hm2)。对付房地产开辟用地:规划总用地面积以及此中扶植用地面积、代征门路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积,不得将扶植用地面积与规划总用地面积混合。

  (4)地质:地基承载力和不变性,地下水位和水质(包罗地下水的身分和污染环境。地下水中含有酸碱杂质会对人工根本有腐蚀感化,有些含有特殊身分的地下水可导致疾病),有无不良地质征象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土)等。

  (1)门路情况:申明左近有几条门路,达到这些门路的距离,各条门路的路况(如门路品级、路面情况、交通流量)。

  (5)交通收费环境:申明有关交通东西票价,有无过盘费、过桥费、泊车资及其收费尺度等。

  (6)地盘开辟水平:达到地块红线的根本设备完整水平和地块内的园地平整水平,“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

  『谜底解析』选项A,对估价对象范畴的形容:申明估价对象的财富范畴,是仅包罗房地产中的地盘、衡宇、修建物、树木等财富,仍是包罗房地产以外的家具、电器、债务债权、特许运营权等其他财富;选项B、C,修建物实物情况应申明:①修建规模;②修建布局;③设备设施;④粉饰装修;⑤空间结构;⑥修立功效;⑦外观;⑧新旧水平;⑨其他。而四周情况和景观属于区位情况形容内容,朝向和楼层正常也属于修建物区位情况形容内容。参赐教材P79~81。

  『谜底解析』本题考查的是房地产实物情况形容。选项B属于区位要素。参赐教材P76~78。

  开间即房间的宽度,是指衡宇内相邻两个横向定位墙体之间的距离;进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

  (2)外部大众办事设备:申明必然距离内贸易办事、金融邮电、教诲(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如病院)、文化、体育、社区办事、市政专用和行政办理等设备的完整水平。

  层数和高度:申明修建物的总层数(此中地上层数和地基层数)和总高度。1~3层为低层室第;4~6层为多层室第;7~9层为中高层室第;10层以上(含10层)为高层室第。大众修建及分析性修建凡是是依照总高度来划分的,总高度跨越24m的为高层(但不包罗总高度跨越24m的单层修建);总高度跨越100m的,非论是室第仍是大众修建、分析性修建,均称为超高层修建。

  (5)空间结构:申明空间分区以及各个空间的交通流线能否正当,并附房产平面图、户型图等来申明。

  (1)天然情况:申明情况能否漂亮、整洁,有无氛围、噪声、水、辐射、固体废料等污染及其水平,情况卫生情况。对付室第,出格必要申明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、大众茅厕等。

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